Lorsqu’un emprunteur dépose une demande de prêt immobilier, c’est la banque et plus précisément la commission bancaire qui décide d’accorder le prêt immobilier.
Les étapes du prêt immobilier
Un emprunteur ou un couple qui souhaite devenir propriétaire va généralement s’informer sur le bien immobilier et s’informer des conditions d’emprunt actuellement proposées sur le marché. Cette première étape d’informations s’accompagne très souvent d’une simulation de crédit en ligne. L’intérêt étant d’obtenir une enveloppe que l’on peut emprunter auprès des banques en fonction de sa capacité d’emprunt. Pour rappel, la capacité à emprunter est déterminée en fonction de ses revenus et de ses charges en cours. L’endettement lui ne doit pas dépasser 35%, conformément aux dispositions légales en France.
Cette première étape va permettre d’affiner ses recherches de bien immobilier et d’augmenter ou de réduire son budget d’achat. Achat dans l’ancien avec travaux, construction de maison individuelle, achat prêt à emménager, les projets diffèrent mais ce qui compte avant tout, c’est le montant total qui sera nécessaire d’emprunter pour concrétiser son achat immobilier. C’est donc la deuxième étape de constitution du dossier qui va permettre de connaître avec précisions les sommes nécessaires à cet achat, et d’être informé de l’accord ou non du dossier de prêt immobilier.
De la constitution du dossier à l’accord de financement
Un emprunteur a deux solutions pour monter son dossier de prêt immobilier :
- Il peut solliciter un courtier
- Il peut contacter les banques lui-même
Dans le choix du courtier, l’avantage est lié au gain de temps et à la négociation des conditions de financement. En effet, le courtier ne sera rémunéré que si le dossier se finance et il doit parvenir à obtenir des conditions intéressantes pour son client. De plus, le courtier est au courant des conditions des banques, il saura parfaitement orienter l’emprunter selon la complexité de son dossier. Si l’emprunteur décide de monter lui-même le dossier, il faudra répéter l’opération auprès de chaque établissement bancaire, chaque banque ayant des modalités différentes et des délais plus ou moins long. Cela n’est pas impossible mais il sera nécessaire de fournir les documents exigés et toutes les informations lors des rendez-vous en agence, ou en visio.
Lorsque le dossier est constitué par le conseiller financier, ce dernier va pouvoir rendre un avis favorable ou défavorable. Que ce soit pour le conseiller qui travaille dans une agence de courtage ou que ce soit pour le banquier, l’avis de faisabilité n’est absolument pas l’avis définitif. Le conseiller va se baser sur les critères de financement en ayant calculé tous les indicateurs de financement. Si ce dernier effectue une erreur ou omet une information, cela peut conduire à un avis défavorable de la banque. Un avis favorable du conseiller est souvent un premier signe positif, ce dernier ne sera pas aussi confiant lorsque le dossier est plus compliqué.
Après constitution et validation du dossier par le conseiller ou le banquier, ce dernier est transmis au service d’étude. Chaque banque dispose d’un pôle d’analystes dédiés à la validation ou aux refus des dossiers de prêt immobilier. Ces analystes vont re-vérifier la constitution du dossier et vont pouvoir prononcer un avis de faisabilité qui conduira au financement. Si un élément est manquant, le validateur (analyste confirmé) exigera au conseiller l’envoi de document supplémentaires. En cas de doute, ce dossier effectue un passage en commission. La commission réunie plusieurs analystes spécialisés et éventuellement le responsable de pôle pour se prononcer sur la validation ou le refus de prêt immobilier.
Par conséquent, la faisabilité du dossier de prêt immobilier est décidée par :
- Un analyste expertisé de la cellule de financement
- La commission de la cellule de financement
Peut-on contester une décision négative ?
Tout à fait, l’emprunteur est en droit de contester une décision négative de la banque si le motif n’est pas justifié. Lors de l’étude de prêt immobilier, les motifs de refus les plus fréquents concernent le taux d’endettement et/ou le reste à vivre. La capacité financière de l’emprunteur n’est pas suffisante pour assumer une mensualité de prêt immobilier et cela pourrait le conduire à une situation de sur-endettement. Simplement, chaque demande de refus doit être justifiée de façon claire et précise. Si aucune information n’est transmise, l’emprunteur peut demander à ce que son dossier soit réétudié par un autre conseiller et soumis à la cellule de financement. Ces cas de figures restent cependant peu fréquents.